Háskólamenntun hefur lengi verið talin ein öruggasta leiðin til hærri tekna, betri stöðu á vinnumarkaði og aukins efnahagslegs öryggis. Niðurstöður nýrrar könnunar sem Félagsvísindastofnun Háskóla Íslands framkvæmdi fyrir BHM og félög háskólamenntaðs fólks utan bandalagsins sýna hins vegar að myndin er flóknari þegar kemur að aðgengi að húsnæði. Könnunin var gerð fyrir tilstilli Lífeyris- og lánanefndar BHM, sem hafði frumkvæði að þessari greiningu á stöðu háskólafólks á húsnæðismarkaði og nær til háskólamenntaðra bæði hjá hinu opinbera og á almennum vinnumarkaði.
Könnunin bendir til þess að stór hluti hópsins komist vissulega inn á húsnæðismarkað en geri það með meiri utanaðkomandi aðstoð og undir meira álagi en ætla mætti af menntunarstigi hópsins. Niðurstöðurnar birtast í umhverfi þar sem stýrivextir Seðlabankans voru nýverið hækkaðir í 8,0%, verðbólga mælist 5,6% og greiðslubyrði húsnæðislána er áfram þung í sögulegu samhengi. Könnunin var unnin sem liður í því að byggja hagsmunabaráttu og stefnumótun í húsnæðismálum á traustari gögnum.
Langflestir háskólamenntaðir búa í eigin húsnæði og hlutfall þeirra sem eru á leigumarkaði er lágt. Við fyrstu sýn gæti það bent til sterkrar stöðu á húsnæðismarkaði en það segir ekki alla söguna. Leigumarkaðurinn á Íslandi er lítill, dýr og ótryggur og veitir mörgum takmarkað svigrúm til varanlegrar búsetu.
Leiguverð á höfuðborgarsvæðinu hefur hækkað um 4,7% á síðustu tólf mánuðum á sama tíma og íbúðaverð hækkaði um 1,6%, og um 62% nýrra tímabundinna leigusamninga gilda aðeins í 11–14 mánuði.
Könnunin styður þessa túlkun. Yngri svarendur hafa að jafnaði varið skemmri tíma á leigumarkaði en eldri hópar. Meðal þeirra 19–29 ára sem höfðu einhvern tíma verið á leigumarkaði eftir útskrift höfðu 79% verið þar í þrjú ár eða skemur. Þá voru spáðar líkur á að hafa verið lengur en fimm ár á leigumarkaði 18% meðal 19–39 ára, samanborið við 37% meðal þeirra sem voru 40 ára og eldri, að teknu tilliti til bakgrunnsbreyta. Þennan mun þarf þó að túlka með fyrirvara, enda hafa eldri hópar haft lengri tíma til að safna leigureynslu og festa sig í sessi á húsnæðismarkaði. Stuttur leigutími yngri hópa þarf því ekki að endurspegla betri stöðu þeirra, heldur getur einnig tengst ótryggum og sveiflukenndum leigumarkaði, aukinni pressu á að komast í eigið húsnæði eða því að hluti þeirra fresti sjálfstæðri búsetu.
Athygli vekur að um 9% þeirra sem útskrifuðust fyrir fjórum árum eða skemur búa endurgjaldslaust, oftast í foreldrahúsum, samanborið við 1% eða minna í eldri hópum. Þetta bendir til þess að hluti yngsta hópsins fresti sjálfstæðri búsetu fremur en að fara á leigumarkað.
Sambærileg þróun hefur víða komið fram á Vesturlöndum. OECD hefur bent á að hækkandi húsnæðisverð hafi gert ungu fólki sífellt erfiðara fyrir að komast inn á húsnæðismarkað og að slík þróun geti aukið eignaójöfnuð til lengri tíma.² HMS bendir á að hlutfall leigjenda sem býr við íþyngjandi húsnæðiskostnað hafi hækkað á Íslandi frá miðjum síðasta áratug, á sama tíma og það hafi að jafnaði staðið í stað eða lækkað á hinum Norðurlöndunum. Slík þróun getur dregið úr því svigrúmi sem ungt fólk hefur til að byggja upp eigið fé og aukið líkur á því að stuðningur fjölskyldu skipti meira máli við inngöngu á húsnæðismarkað.
Skýrasta niðurstaða könnunarinnar um aðgengi að húsnæðismarkaði er þessi: um 60% svarenda 44 ára og yngri hafa fengið aðstoð frá öðrum en lánastofnunum, oftast fjölskyldu, til að komast inn á húsnæðismarkað.
Þetta er ekki einangruð mæling. Í mánaðarlegri könnun HMS og Félags fasteignasala nefna að meðaltali 79% fasteignasala að fyrstu kaupendur hafi notið aðstoðar foreldra eða ættingja við íbúðakaup. Tvær óháðar mælingar benda þannig í sömu átt: fjölskylduaðstoð er orðin mikilvæg leið inn á húsnæðismarkað.
Þegar meirihluti hóps sem alla jafna nýtur ávinnings af langri menntun þarf að treysta á fjárhagslega aðstoð fjölskyldu til að komast inn á húsnæðismarkað vakna spurningar um hvort efnahagsleg staða foreldra skipti meira máli en áður. Slík þróun gæti dregið úr því jafnræði tækifæra sem menntakerfið á að stuðla að. Hluti skýringarinnar liggur ekki í verði húsnæðis einu sér heldur einnig í fjármagnskostnaði. Þótt íbúðaverð sem hlutfall af launum sé nálægt meðaltali síðustu ára er greiðslubyrði nýrra húsnæðislána mun þyngri en fyrir heimsfaraldur. Þröskuldurinn inn á markaðinn er því hár, sérstaklega fyrir fyrstu kaupendur sem þurfa að safna útborgun og standast greiðslumat í háu vaxtaumhverfi.
OECD bendir á að þegar aðgangur að húsnæði verður í auknum mæli háður fjölskyldustuðningi geti það aukið eignaójöfnuð og dregið úr félagslegum hreyfanleika. Í íslensku samfélagi snýst aukið vægi fjölskyldubakgrunns ekki aðeins um hvort fólk eignist húsnæði, heldur einnig hvenær það kemst inn á markaðinn, við hvaða kjör og með hversu mikilli skuldsetningu.
Niðurstöðurnar benda til þess að námslán geti þrengt fjárhagslegt svigrúm þeirra sem eru að fóta sig á húsnæðismarkaði. Meðal svarenda sem greiða bæði af húsnæðisláni og námsláni eiga 28% erfitt með að standa undir húsnæðiskostnaði, samanborið við 16% þeirra sem eru með húsnæðislán en hafa greitt upp námslán sín. Þótt ekki sé hægt að fullyrða um orsakasamhengi bendir munurinn til þess að námslán geti skipt máli fyrir greiðslugetu og svigrúm til eignamyndunar á fyrstu starfsárum eftir útskrift.
Hér er rétt að hafa í huga að um fylgni er að ræða. Þeir sem greiða enn af námslánum eru að jafnaði yngri og skemur komnir í eignamyndun. Afborganir námslána skerða þó ráðstöfunartekjur og geta því haft áhrif á greiðslugetu við húsnæðiskaup. Námslánakerfinu er ætlað að jafna aðgengi að háskólanámi. Niðurstöðurnar benda hins vegar til þess að námslán geti seinkað eignamyndun hjá hluta háskólamenntaðra á fyrstu starfsárum þeirra. Þar sem húsnæðiseign er ein mikilvægasta leið almennings til eignamyndunar getur slík seinkun haft áhrif langt fram á lífsleiðina.
Könnunin sýnir jafnframt að stór hluti svarenda vinnur meira en fullt starf. Um 37% greina frá því að heildarstarfshlutfall þeirra sé yfir 100%. Sú niðurstaða vekur spurningar um hvort hluti háskólamenntaðra þurfi að auka vinnuframlag sitt til að standa undir húsnæðiskostnaði og öðrum föstum útgjöldum. Gögnin sýna ekki með beinum hætti hvers vegna starfshlutfall er svo hátt. Í ljósi þess að hluti svarenda á jafnframt erfitt með að standa undir húsnæðiskostnaði er þó ástæða til að skoða nánar hvort greiðslubyrði húsnæðislána, námslán og önnur föst útgjöld hafi áhrif á vinnuframlag.
Niðurstöðurnar draga upp samstæða mynd.
· Leigumarkaðurinn veitir mörgum takmarkað svigrúm til lengri tíma,
· Fjölskylduaðstoð er útbreidd meðal yngri svarenda,
· Þeir sem greiða af námslánum eiga oftar í greiðsluerfiðleikum
· Stór hluti svarenda vinnur fullt starf eða meira.
Saman gefa þessar niðurstöður vísbendingar um að leiðin að húsnæðisöryggi og eignamyndun sé fyrir marga lengri og flóknari en ætla mætti af fólki með langa menntun og góða stöðu á vinnumarkaði.
Þetta er ekki einkamál háskólamenntaðra. Ef leiðin frá háskólanámi yfir í húsnæðisöryggi og eignamyndun verður lengri og háðari fjölskyldubakgrunni getur það dregið úr félagslegum hreyfanleika og veikt þau jöfnunaráhrif sem menntun hefur jafnan haft. Jafnframt getur það haft áhrif á getu samfélagsins til að laða að og halda í sérhæft vinnuafl.
Stjórnvöld vinna nú að mótun atvinnustefnu til ársins 2035 með áherslu á aukna framleiðni og þekkingardrifinn vöxt. Slík stefna stendur þó ekki aðeins og fellur með menntakerfinu heldur einnig með því að sérhæft vinnuafl hafi raunhæfan aðgang að öruggu húsnæði.
Ef aðgangur að öruggu húsnæði verður í auknum mæli háður stuðningi fjölskyldu fremur en menntun, atvinnuþátttöku og eigin tekjum snýst málið ekki aðeins um húsnæðismál. Þá er einnig verið að takast á við spurningu um jöfn tækifæri, félagslegan hreyfanleika og getu íslensks samfélags til að byggja framtíðarverðmætasköpun á þekkingu og menntun.
Könnunin var framkvæmd af Félagsvísindastofnun Háskóla Íslands fyrir aðildarfélög BHM ásamt Byggingafræðingafélagi Íslands, Félagi íslenskra hjúkrunarfræðinga, Lyfjafræðingafélagi Íslands, Læknafélagi Íslands, Stéttarfélagi tölvunarfræðinga og Verkfræðingafélagi Íslands. Þýðið er félagsfólk þessara félaga, háskólamenntaðir bæði hjá hinu opinbera og á almennum vinnumarkaði, alls 30.911 einstaklingar.
Gagnaöflun fór fram vorið 2026 og svarendur voru 9.646, sem samsvarar 32,8% svarhlutfalli að teknu tilliti til þeirra sem ekki náðist í.
¹ Félagsvísindastofnun skoðar framsetningu á samanburði leigutíma milli aldurshópa með tilliti til þess að eldri hópar hafa haft lengri tíma á húsnæðismarkaði.
² OECD bendir sjálf á að athugunargluggi yngstu árganganna sé stuttur og frekari rannsókna sé þörf á því hvort og að hve miklu leyti yngri kynslóðir vinni upp muninn síðar (OECD, 2025, nmgr. 15).
Heimildir
Balestra, C., J. Caisl og L. Hermida (2025), „Mapping Trends and Gaps in Household Wealth across OECD Countries“, OECD Papers on Well-being and Inequalities, nr. 37, OECD Publishing / Evrópusambandið.
