Hagkorn BHM: Hver kemst inn og hver bíður. Ungt fólk á húsnæðismarkaði

Fyrstu kaupendur íbúðarhúsnæðis eru yngri en fyrir tveimur áratugum. Meðalaldur þeirra var 30,6 ár árið 2025 en 34,6 ár árið 2007. Reiknuð stærð þeirra eigna sem hópurinn kaupir hefur minnkað (HMS, 2026a; mynd 1). Hlutfall íslenskra ríkisborgara á aldrinum 25–29 ára sem eiga fasteign hefur hækkað úr um þriðjungi árið 2015 í um helming árið 2025 (Stjórnarráð Íslands, 2026).

Þetta kann að koma á óvart, enda hefur umræðan snúist um að ungt fólk komist ekki inn á húsnæðismarkaðinn. Lægri meðalaldur kaupenda er þó ekki einn og sér til marks um að aðgengi ungs fólks að markaðinum hafi batnað. Gögn um kaupendur ná til þeirra sem ljúka kaupum en ekki þeirra sem fresta þeim eða komast ekki yfir fjármögnunarþröskuldinn.

Gögn úr könnun Félagsvísindastofnunar Háskóla Íslands meðal háskólamenntaðra varpa ljósi á þetta. Af þeim 34 ára og yngri sem höfðu keypt eða reynt að kaupa húsnæði höfðu 62% fengið fjárhagsaðstoð frá öðrum en lánastofnunum. Meðal 55 ára og eldri var hlutfallið 20% (Félagsvísindastofnun, 2026a).

Könnunin var lögð fyrir félagsfólk í aðildarfélögum BHM og fleiri stéttarfélögum háskólamenntaðra vorið 2026. Alls voru svarendur 9.646 og nettósvarhlutfall var 32,8%. Hlutfallstölur voru vegnar eftir aldri en fjöldatölur óvegnar (Félagsvísindastofnun, 2026a). Í október sama ár var birt sérstök aldursgreining á niðurstöðum könnunarinnar (Félagsvísindastofnun, 2026b).

Niðurstöður könnunarinnar eru hér settar í samhengi við fjármögnun háskólanáms og önnur gögn um stöðu ungs fólks. Þær benda til þess að fjárhagsleg staða fjölskyldunnar og möguleikar hennar til að veita stuðning geti skipt máli bæði á námsárunum og við fyrstu húsnæðiskaup. Það vekur áleitnar spurningar um jöfnunarhlutverk menntunar og námslána.

Hlutfall þeirra sem hafa fengið fjárhagsaðstoð við húsnæðiskaup lækkar með aldri, úr 62% meðal 34 ára og yngri í 58% meðal 35–44 ára, 38% meðal 45–54 ára og 20% meðal 55 ára og eldri (mynd 2). Skilin virðast því liggja fremur við 45 ára aldur en 35 ára. Í nánari sundurliðun kemur fram að aðstoðin kom oftast frá fjölskyldu (Félagsvísindastofnun, 2026a).

Mánaðarlegar kannanir HMS og Félags fasteignasala frá júní 2025 til ágúst 2026 benda í sömu átt. Að meðaltali nefndu 79% þeirra fasteignasala sem miðluðu eignum til fyrstu kaupenda að kaupendurnir hefðu fengið aðstoð foreldra eða ættingja. Hlutfallið lýsir svörum fasteignasala, ekki hlutfalli kaupenda sem fékk aðstoð, og er því ekki beint sambærilegt við húsnæðiskönnunina (HMS, 2026f).

Gögnin eru þversniðsgögn og munurinn endurspeglar bæði aldur og ólíkar aðstæður þegar fólk keypti íbúð. Þau sýna því ekki hve mikið vægi fjölskylduaðstoðar hefur aukist, aðeins að hún er mun algengari meðal yngri svarenda.

Fjárhagsaðstoð foreldra við húsnæðiskaup er ekki ný af nálinni. Munurinn milli aldurshópa kann að hluta að endurspegla að eldri svarendur muni síður eftir aðstoð eða hafi skilgreint hana öðruvísi. Hann kann einnig að endurspegla að eignastaða hluta foreldrakynslóðarinnar hafi styrkst. Eigið fé í fasteignum fjölskyldna þar sem elsti fjölskyldumeðlimur var 50–66 ára jókst úr 39,3 milljónum króna að meðaltali á fjölskyldu árið 2005 í 62,0 milljónir árið 2025, eða um 58% að raunvirði. Hjá sama aldurshópi hækkaði sá hluti fasteigna sem fjölskyldur áttu sjálfar aðeins lítillega, úr 78% í 80%. Aukning eigin fjár virðist því fyrst og fremst endurspegla að fasteignir hafi hækkað að raunvirði, fremur en að íbúðalán hafi lækkað mikið miðað við eignirnar.

Innlán hjá sama aldurshópi jukust jafnframt úr 5,0 milljónum króna að meðaltali á fjölskyldu árið 2005 í 8,9 milljónir árið 2025, eða um 78% að raunvirði. Sterkari eignastaða og aukin innlán gætu því hafa aukið möguleika hluta foreldrakynslóðarinnar á að aðstoða börn sín[1] (Hagstofa Íslands, 2026; útreikningar BHM).

Hækkun húsnæðisverðs gerir fyrstu kaup dýrari en hækkar um leið verðmæti eigna þeirra sem þegar eiga húsnæði. Svigrúmið er hins vegar afar ójafnt. Meðal íbúðareigenda á aldrinum 50–69 ára var miðgildi eigin fjár 41–47 milljónir króna hjá þeim sem skulduðu íbúðalán og 77–81 milljón króna hjá skuldlausum eigendum árið 2025, en 0,9–1,3 milljónir króna hjá leigjendum á sama aldri (Stjórnarráð Íslands, 2026). Fjölskylduaðstoð getur því auðveldað sumum að komast yfir eiginfjárþröskuldinn en um leið aukið ójöfn tækifæri innan sömu kynslóðar, eftir því hvaða fjárhagslega bakland fólk hefur.

Yngra fólk virðist oftar sneiða hjá leigumarkaði. Af svarendum 34 ára og yngri hafa 54% aldrei verið á leigumarkaði eftir útskrift úr grunnnámi og 40% eldri svarenda (Félagsvísindastofnun, 2026b). Meðal þeirra sem útskrifuðust fyrir fjórum árum eða skemur búa 9% endurgjaldslaust, til dæmis hjá fjölskyldu, en jafnstórt hlutfall leigir á almennum markaði (Félagsvísindastofnun, 2026a).

Íslenskir háskólanemar búa oftar hjá foreldrum en háskólanemar annars staðar á Norðurlöndunum, 24,3% samanborið við 4,2–16,5%, eftir löndum (EUROSTUDENT VIII, 2021–2024).

Þótt gögnin varpi ekki ljósi á búsetuform fyrir íbúðarkaup samrýmast niðurstöðurnar því að hluti ungs fólks búi lengur hjá fjölskyldu og safni þar eigin fé.

Meðal yngri svarenda sem bjuggu ekki í eigin húsnæði höfðu 71% ekki reynt að kaupa húsnæði þó að vilji þeirra stæði til þess og 9% höfðu reynt það en án árangurs. Þegar yngri svarendur báru saman tvær mögulegar hindranir við kaup töldu 64% vöntun á eigin fé vega þyngra en greiðslumat eða of háar afborganir (Félagsvísindastofnun, 2026b).

Ríflega helmingur þeirra, eða 53%, getur lagt reglulega fyrir til útborgunar en 18% geta það ekki (Félagsvísindastofnun, 2026b). Gögnin sýna hvorki fjárhæð sparnaðar né hversu langan tíma það tekur að safna. Þau sýna þó að vöntun á eigin fé er mikilvæg hindrun sem stuðningur frá fjölskyldu getur bætt úr.

Markmið laga um Menntasjóð námsmanna er að tryggja tækifæri til náms án tillits til efnahags og sjóðurinn er þar skilgreindur sem félagslegur jöfnunarsjóður (lög nr. 60/2020, 1. og 29. gr.). Íslenskir háskólanemar nýta opinberan námsstuðning hins vegar mun minna en háskólanemar annars staðar á Norðurlöndunum. Aðeins 22,1% íslenskra háskólanema nýtur opinbers stuðnings í formi lána eða styrkja, samanborið við 64,8–87,5% háskólanema annars staðar á Norðurlöndum (EUROSTUDENT VIII, 2021–2024; mynd 4). Hlutfall háskólanema sem tók námslán lækkaði úr 57% skólaárið 2008–2009 í 12,5% skólaárið 2024–2025 (LÍS, 2026). Tölurnar byggjast á ólíkum heimildum og eru ekki fyllilega sambærilegar en báðar sýna litla nýtingu.

Eigin atvinnutekjur og framlag fjölskyldu eða maka eru veigamiklir þættir í framfærslu íslenskra háskólanema, samhliða tiltölulega lítilli nýtingu opinbers námsstuðnings. Eigin atvinnutekjur nema 59,2% af tekjum íslenskra háskólanema, samanborið við 24,1-44,3% á hinum Norðurlöndunum. Framlag fjölskyldu eða maka nemur 23,5% af tekjum þeirra, samanborið við 8,5-15,9% annars staðar á Norðurlöndum (EUROSTUDENT VIII, 2021-2024).

Lítil lántaka þarf ekki að þýða að háskólanemar séu verr settir, enda geta góð atvinnutækifæri haft áhrif. Hún sýnir þó heldur ekki að þörfin sé lítil: grunnframfærsla Menntasjóðs er 57.960 krónum undir framfærsluviðmiði umboðsmanns skuldara og húsnæðisviðbótin hefur ekki fylgt leiguverði (LÍS, 2026). Lítil nýting námslána getur því einnig bent til þess að þau séu ekki nægilega raunhæfur kostur. Þá stendur stuðningur að heiman ekki öllum jafnt til boða.

Eftir námslok fylgja afborganir námslána fólki inn á húsnæðismarkaðinn. Alls voru 42% yngri svarenda með námslán eða höfðu tekið námslán án þess að afborganir væru hafnar (Félagsvísindastofnun, 2026b). Meðal svarenda með húsnæðislán eiga 28% þeirra sem greiða jafnframt af námslánum erfitt með að standa undir húsnæðiskostnaði, samanborið við 16-19% annarra (Félagsvísindastofnun, 2026a).

Menntun hefur lengi verið talin eitt öflugasta jöfnunartæki samfélagsins og leið til að bæta stöðu fólks óháð uppruna og efnahag. Könnun Félagsvísindastofnunar bendir hins vegar til þess að menntun ein og sér dugi ekki til að jafna tækifæri fólks til efnahagslegs sjálfstæðis, þar sem fjárhagslegt bakland fjölskyldunnar virðist skipta verulegu máli bæði á námsárunum og við fyrstu húsnæðiskaup. Tveir einstaklingar með sömu menntun og sambærileg laun geta þannig staðið ólíkt að vígi við fyrstu kaup vegna efnahagsstöðu foreldra sinna.

Ef aðgengi að húsnæði á ekki að ráðast af efnahag foreldra þarf leiðir inn á markaðinn sem standa öllum opnar. Af greiningunni má draga fram þrjár áherslur.

Í fyrsta lagi þarf að gera námslánakerfið sanngjarnara og að námslán verði raunhæfur kostur fyrir fleiri. Markmiðið ætti ekki að vera að fjölga lántökum, heldur að tryggja að fólk geti stundað nám án þess að vera háð vinnu meðfram námi eða fjárhagsaðstoð fjölskyldu. Til þess þarf að bæta lánskjör, hækka framfærsluviðmið og tryggja að endurgreiðslur taki mið af greiðslugetu.

Í öðru lagi þarf ungt fólk sem greiðir af námslánum og er að fóta sig á húsnæðismarkaði að hafa raunhæfan aðgang að almenna íbúðakerfinu, þar sem markmiðið er að bjóða leiguhúsnæði á viðráðanlegum kjörum (HMS, 2026c). Lög sem Alþingi samþykkti í júní 2026 og heimila hærri stofnframlög ríkisins til byggingar og kaupa á almennum íbúðum eru mikilvægt skref í þá átt (Félags- og húsnæðismálaráðuneytið, 2026). Samkvæmt könnun Visku og FÍN meðal rúmlega 8.000 félagsmanna féllu 11% svarenda undir núverandi tekju- og eignaviðmið í almenna íbúðarkerfinu (Viska, 2026). Eignamörkin taka mið af eignum að frádregnum skuldum og þar með námslánum, en tekjumörkin endurspegla ekki greiðslubyrði lánanna með sama hætti (reglugerð nr. 183/2020, 6. gr.). Því þarf að skoða af mikilli alvöru hvort ekki sé rétt að taka tillit til afborgana námslána við mat á aðgangi að kerfinu. Boðuð heildarendurskoðun almenna íbúðakerfisins er kjörinn vettvangur til þess (Ríkisstjórn Íslands, 2026).

Í þriðja lagi þarf að auka framboð lítilla og hagkvæmra íbúða. Aðeins um 15% nýrra íbúða til sölu á höfuðborgarsvæðinu eru undir 80 fermetrum, þótt íbúðir af þeirri stærð séu um 28% seldra íbúða frá árinu 2020 og um 30% íbúða í byggingu. Minni nýjar íbúðir seljast greiðlega og um 23% íbúðastofnsins hér á landi eru undir 80 fermetrum, samanborið við um 30% í Noregi og 50% í Svíþjóð (HMS, 2026e). Minni og ódýrari íbúðir lækka þá útborgun sem safna þarf, þó ber að hafa í huga að stærðin ein tryggir ekki hagkvæmt húsnæðisverð.

Í aðgerðum ríkisstjórnarinnar vegna endurskoðunar forsenduákvæðis kjarasamninga frá 8. október 2026 er boðað að ríkið fjármagni tímabundið stofnframlög sveitarfélaga og að lagt verði fram frumvarp um að mánaðarleg vísitölutenging leigufjárhæðar verði óheimil og að að minnsta kosti tólf mánuðir þurfi að líða á milli hækkana. Jafnframt er boðað að starfi starfshóps um nýtt húsnæðislánakerfi verði hraðað (Ríkisstjórn Íslands, 2026). Í áformunum kemur þó ekki fram hvernig horft verði til greiðslubyrði námslána og ólíkrar stöðu fólks sem hefur ekki fjárhagslegt bakland. Í þeirri vinnu sem fram undan er þarf að horfa til þessara atriða og viðurkenna vanda ungs fólks sem ber námslán og hefur ekki fjárhagslegt bakland.

Allar þrjár áherslurnar miða að því að draga úr vægi fjölskyldubaklands. Betra námslánakerfi getur dregið úr því að fjármögnun náms ráðist af vinnu eða stuðningi fjölskyldu. Þroskaður leigumarkaður, með öruggu húsnæði á viðráðanlegum kjörum, er mikilvægur bæði sem raunverulegur langtímakostur og fyrir þau sem vilja safna fyrir eigin húsnæði. Aukið framboð lítilla og hagkvæmra íbúða getur loks lækkað eiginfjárþröskuldinn við fyrstu kaup.

Heimildir

Félags- og húsnæðismálaráðuneytið (2026). Alþingi samþykkir að hækka stofnframlög ríkisins til að byggja hagkvæmar leiguíbúðir. Frétt, 18. júní 2026.

Félagsvísindastofnun Háskóla Íslands (2026a). Staða háskólamenntaðra á húsnæðismarkaði. Höfundar: Inga Rún Sæmundsdóttir, Rebekka Víðisdóttir og Sindri Baldur Sævarsson. Ágúst 2026.

Félagsvísindastofnun Háskóla Íslands (2026b). Staða háskólamenntaðra á húsnæðismarkaði: Greining á stöðu einstaklinga yngri en 35 ára. Höfundur: Rebekka Víðisdóttir. 12. október 2026.

EUROSTUDENT VIII (2021–2024). EUROSTUDENT VIII gagnagrunnur (database.eurostudent.eu). Breyturnar housing_form_all_3, income_all_public_2 og income_all_sources_macrocalc. Samanburður Íslands við Danmörku, Finnland, Noreg og Svíþjóð.

Hagstofa Íslands (2026). Skuldir, eignir og eiginfjárstaða eftir fjölskyldugerð, aldri og búsetu 1997–2025 (THJ09000) og vísitala neysluverðs (VIS01000). Sótt 29. október 2026.

HMS (2026a). Gögn um fasteignakaup og fyrstu kaupendur, janúar 2007 til ágúst 2026, og vísitala íbúðaverðs 1981–2026. Unnið í greinargerðinni Ungt fólk og fyrstu kaupendur á íslenskum húsnæðismarkaði (september 2026).

HMS (2026c). Stofnframlög: Ársskýrsla 2025. Húsnæðis- og mannvirkjastofnun.

HMS (2026d). Mánaðarskýrsla HMS, apríl 2026.

HMS (2026e). Mánaðarskýrsla HMS, október 2026. Húsnæðis- og mannvirkjastofnun.

HMS (2026f). Mánaðarskýrsla HMS, ágúst 2026. Kaflinn „Aðstoð frá foreldrum er algengari en lántaka hjá fyrstu kaupendum“. Húsnæðis- og mannvirkjastofnun.

Landssamtök íslenskra stúdenta, LÍS (2026). Árangur eða afturför? Áhrif og afleiðingar nýrra laga um Menntasjóð námsmanna. Höfundur: Nanna Hermannsdóttir.

Lög um Menntasjóð námsmanna nr. 60/2020, með síðari breytingum (lög nr. 89/2024 og 70/2025).

Reglugerð nr. 183/2020 um stofnframlög ríkis og sveitarfélaga, húsnæðissjálfseignarstofnanir og almennar íbúðir, 6. gr.

Ríkisstjórn Íslands (2026). Aðgerðir ríkisstjórnarinnar vegna kjarasamninga á almennum vinnumarkaði. 8. október 2026.

Stjórnarráð Íslands (2026). Tekjuþróun og fjárhagsstaða samfélagshópa. Greinargerð undirhóps í þríhliða samtali ríkisins, ASÍ og SA.

Viska (2026). Viska og FÍN stofna óhagnaðardrifið húsnæðisfélag. Frétt á vef Visku, viska.is. Sótt 14. október 2026.